2016上半年多户型住宅抵押贷款情况更新据RealCapitalAnalytics的数据显示，2016年上半年，房地美与房利美在多户型住宅抵押贷款二级市场的份额从前三年的52%下降到44%，但仍是市场主导；与此相对，同期其他借贷机构例如各大美国银行、金融服务机构与人寿保险公司的多户型住宅抵押贷款的借贷活动则有所增长。银行多户型住宅抵押贷款份额上升2016年上半年，国内外银行的多户型住宅抵押贷款放贷量份额都有着大幅增长。总体而言，各大银行多户型住房抵押贷款市场份额从2015年的27%上升到了38%，其中美国本土银行从去年的24%上升到了34%（详情参见下表）。 银行放贷量份额的增长趋势与今年早前市场的投机情绪形成了鲜明对比。2015年底美国货币监理署发布的报告引起了监管层对信贷量增长的担忧，从而使市场认为全国性及地方性银行在2016年将会收紧对多户型住房抵押贷款渠道，从而导致其份额下降。而事实恰好相反，甚至跨国银行的信贷量份额也同比增长了1%，达到4%（2013年与2014年份额均为5%）。美国本土银行多户型住房抵押贷款存量再次实现净增长由于放贷量的增长，2016年上半年银行及其他储蓄机构多户型住房抵押贷款余额实现了超过210亿美元的净增长，而去年同期该指标仅为180亿美元。同时，各大银行的建设类贷款业务发展也并没有减速，2016年第二季度，建筑贷款总额（包括多户型住宅抵押贷款与其他商业地产抵押贷款）再次上升，在第一季度的基础上增长了78亿美元。对于储蓄机构而言，相比2008年到2010年多户型房产抵押贷款信贷量净值的下降，目前信贷量的增长更加的常规。今年第二季度，购买了联邦存款保险公司保险的金融机构共持有3650亿美元的地产贷款，而去年同期该指标仅有3160亿美元。 多户型住宅CMBS产品退居二线银行（特别是地区性银行）放贷量的增长某种程度上弥补了商业地产抵押担保证券份额萎缩（CMBS）所留下的市场空白。如第一部分图表所示，自2014年CMBS产品借款份额达到危机后峰值10%之后，其发展便步履维艰，过去几年CMBS的贷款份额逐年下降。值得注意的是，Real Capital Analytics的数据显示，该类产品的指标数值较为保守，其贷款房价比（LTV）的均值仅有55%，是所有贷款渠道中LTV值最低的。 人寿保险公司创纪录的一年 美国人寿保险公司协会的数据显示，2016年上半年各大人寿保险公司的多户型住房抵押贷款保险额或将达到甚至超过去年的153亿美元，这将创下自2013年165亿美元之后的第二新高。如果下半年保险额的增长延续现在的趋势，今年将有可能成为超越2013年多户型住房抵押贷款保险额最大的一年。吉利美多户型住宅业务增长趋缓一般而言，由于吉利美（即美国政府抵押贷款协会）不参与多户型抵押债的一、二级市场业务，因此该机构往往不被当作多户型抵押债机构投资者的主要竞争对手。吉利美作为联邦政府所属企业，其主要职责是为抵押贷款支持证券（MBS）产品做担保，使投资者能按时获得还本付息，其担保的MBS产品的标的资产为受到联邦机构（主要包括联邦住宅管理局和退伍军人事务部）保险或担保的贷款。去年，吉利美对以多户型房产抵押债作为标的资产的MBS产品的担保额为185亿美元，较2013年241亿美元的峰值有所下降。而2016年前九个月，该指标仅为120亿美元，若维持此趋势不变，预计2016年全年的担保额将达到创纪录的16亿美元，是自2011年以来的最低值。 公寓住宅行业的“丰收”年Real CapitalAnalytics的数据显示，2016年第二季度单价超过250万美元的公寓类房产销售额总计达到327亿美元，较第一季度的393亿美元有所下降，第一、第二季度总计720亿美元，同比增长37%。尽管较第一季度公寓类房产的销售数值有所下滑，但二季度指标仍同比增长了5%，而同期商业房产销售额则同比下降。毫无疑问，尽管房地美、房利美的市场份额小幅萎缩，吉利美的相关业务增长放缓，2016年上半年的销售数据仍然预示着今年将会是多户型住宅抵押贷款创纪录的一年。与此同时，人寿保险公司正在扩张其公寓抵押贷款业务，并且在业务推广的地域选择上变得更加慎重；银行及储蓄机构也在第二季度扩大了其信贷额度。预计信贷渠道在未来将变窄，并且在2016年下半年不会有大幅变动。受益于低利率、良性的租金增长以及稳定的人口增长趋势，多户型住宅市场的增长趋势预计在2016年下半年将会持续。若抵押债投资人仍能适应市场的发展趋势，则2016年多户型住宅市场将会迎来“丰收”年。编译：绿庭投资研究院 Vesta研究所